上海租金水平再次提高,旺季涨价成为主因

2016年04月25日 来源:理财周刊

传统租赁旺季到来,导致市场需求在短时间内快速放大,成为这一轮住宅租金上涨的主要推手。与此同时,房价快速上涨形成的联动效应,以及大量出租房屋被转卖而导致供应减少,也在一定程度上造成租金的上涨。

传统租赁旺季到来,导致市场需求在短时间内快速放大,成为这一轮住宅租金上涨的主要推手。与此同时,房价快速上涨形成的联动效应,以及大量出租房屋被转卖而导致供应减少,也在一定程度上造成租金的上涨。

租金水平再次提高

最近准备租房的刘先生发现,房租又涨了不少。从长沙一所大学毕业之后,刘先生就来到上海打拼,经过几年积累已小有成就,最近被张江一家高科技企业看中,被高薪挖了过来。在办理入职手续的同时,他还要在张江附近重新租房,因为之前住在松江九亭,距离新的工作地点太远。他原本想在配套非常成熟的联洋社区找一套独立成套的住房,但目前社区内70平方米的单套住宅,月租金大多报价在7500元左右,有了很大幅度的上涨。因为在3个月之前接到新公司邀请时,他曾专门留意了一下该社区的租金情况,同类住宅当时月租金报价只有6500元左右,3个月时间至少涨了1000元。刘先生只有退而求其次,选择其他距离张江不远,但租金要低一些区域。

其实,并非只有联洋社区内的住宅租金上涨,相关机构跟踪监测数据表明,在过去一段时间内,全上海范围内租金出现普涨。上海房屋租赁指数办公室近期公布的数据显示,2016年3月,上海房屋租赁指数为1829点,比上月上升14点,环比上涨0.76%,涨幅相比上月扩大0.21个百分点,租金水平上涨速度有所加快。

监测结果显示,不管是高端租赁市场,还是需求量较大的中低端租赁市场,都出现不同程度的上涨,且涨幅较2月份有所扩大。其中,高端市场租赁指数上涨0.79%,涨幅比上月扩大0.22个百分点;中端市场租赁指数上涨0.75%,涨幅比上月扩大0.19个百分点;低端市场租赁指数上涨0.76%,涨幅比上月扩大0.22个百分点。

旺季涨价成为主因

传统租赁旺季到来,导致市场需求在短时间内快速放大,成为这一轮住宅租金上涨的主要推手。与此同时,房价快速上涨形成的联动效应,以及大量出租房屋被转卖而导致供应减少,也在一定程度上造成租金的上涨。

3月份,上海房屋租赁市场迎来传统旺季,租赁需求释放,造成住宅租金价格明显攀升。上海房屋租赁指数办公室有关人士分析指出认为,3月前后沪上用工需求处于旺盛期,同时白领阶层跳槽也多集中在年后,因此带来的租房及换租需求在3月份集中爆发,由此推动中低端租赁分市场行情向上。此外,大量的租约也在春节后到期,存在换租需求,也对需求产生了推动作用。

房价的上涨对租金也产生了一定的影响,两者正相关。根据国家统计局最近公布的数据显示,3月底,上海房价同比上涨30.5%。尤其是在春节后,上海房价更是经历一轮暴涨行情,甚至出现一周“三连跳”的极端行情,这种变化拉升了房东对于租金的上涨预期,挂牌租金纷纷提价,呈现普涨格局,并且大多数房东不接受议价。

另外,由于成交火爆,导致不少出租房源由租转售,从而减少了租赁市场的有效供应,也在一定程度上促使租金上涨。据上海数据监测显示,3月上海共成交二手房57217套,环比大幅增长104.6%,创自2013年4月以来的新高。对此业内人士表示,买卖市场成交火热,部分优质房源转租为售或带租出售,造成租赁市场有效供应不足.

当然,房产新政的出台,也对房租的上涨产生了一定的推动作用。3月25日,“沪九条”新政落地后,部分被取消购房资格的人群,只能再次把目光转向租赁市场,这也造成需求的增加,从而推高租金水平。

租金还会持续上涨

高校毕业季的到来,以及沪房产新政的释放效应,所产生的两大新增市场需求,将会促使住宅租金处在上行通道中。

近日,沪上某大学准毕业生小蔡准备租房,她拿到了一家基金公司的入职通知书,准备在6月份入职。再过两个月,2016年高校应届毕业生将进入职场。数据显示,今年高校毕业生将达到创纪录的770万人,同时找工作的人数将超过千万。就上海来说,2016年高校毕业生约17万人,如再加上外地来沪寻找机会的高校毕业生,形成的租赁需求将会在短时间对市场形成不小的压力。

而新政效应将会持续释放,给租赁市场带来新增需求,这也是近期推动租金价格上涨的一个不可忽视的因素。“史上最严”政策发布后,对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年。同策咨询研究部监测数据显示,2009年至2015这6年间上海人口保持平稳,平均每年增加人数34万。按照新政前的限购政策来看,2011年至2014年外来人口社保和纳税证明刚好符合政策发布前的购房条件,部分家庭也不得不因为限购政策从严执行而放弃或延缓购房计划。从影响面来看,这3年上海常住人口增加了177万,上海新增的外来人口至少占当前总人口的7.33%。新政的出台,使得部分已经放弃租房的人群重新选择进入租赁市场,也给市场带来新增需求。

业内人士预测,接下来的两个月时间内,租金水平有望保持普涨态势。高校毕业生和限购政策产生的市场需求,分别对中低端及高端租赁市场产生推动作用。不过市场表现可能会有所区别,如限购效应已经在开始释放,因此4月份中高端租赁市场将会有明显的上涨。而5月份前后则由于大学毕业生所带来的需求将会促使低端租赁市场的租金走高。

那么对于租客来说,如何才能在租赁旺季降低租房成本?专家表示有以下集中方式可以考虑采用:

其一是运用长约锁定租金成本。对于近期不考虑更换工作的人群来说,可以考虑与房东签订长约,比如超过两年或者更长时间,由于长约能够减少空关风险,房东也乐于接受这种方式,并适当降低租金。

其二则是选择与同事、朋友合租以降低成本。在一线城市,尤其是租房成本很高的一线城市如上海、深圳、北京等,合租现象非常普遍。因此可以考虑与熟人合租,比如同事、同学等。当然,前提是避免群租,这不为政策所允许。

其三是以时间换成本。随着轨道交通设施的完善,不少看似偏远的区域,因为地铁的开通,已经为多数人所能接受,比如工作在徐家汇的白领便考虑居住在松江新城。建议租客选择交通时间控制在1个小时之内的外围区域,可以将租房成本压低5成甚至更多。

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