地产金融化大势下的制胜王道 品牌房企私董会举办

2016年07月13日 来源:乐房网

随着中国楼市房地产“金融化”的趋势愈加明显,金融化已成为房企面临的不可违逆的大势。事实证明,当中国楼市的“黄金十年”成为过眼烟云,以及随着房产行业竞争日趋白热化,房地产企业“金融化”的趋势愈加明显。房

随着中国楼市房地产“金融化”的趋势愈加明显,金融化已成为房企面临的不可违逆的大势。事实证明,当中国楼市的“黄金十年”成为过眼烟云,以及随着房产行业竞争日趋白热化,房地产企业“金融化”的趋势愈加明显。房地产金融全面突围,在信贷和债券市场当中已经有明显的放量和突破。房地产+金融将是行业下一轮洗牌的关键点。下一个十年,地产业金融化的故事将如何讲述?

为此,7月7日下午新华网房产“品牌房企私董会”邀请品牌房企大佬齐聚一堂,探讨2016年房地产企业在金融化的大潮中如何突围与破局。此次私董会云集京城地产圈和金融圈的十几位大佬,包括新华房产事业部总经理侯敏、国家开发银行三局副局长谭聪、盛世神州基金董事长、博士张民耕、汇庚寅股权投资基金董事总经理胡玫、长埔地产董事长孙林芳、盘锦蓝湾/中融国控董事长、理事长路大艳、美国洛杉矶万图有限公司董事长席祖茂、百富投资董事长李长山、旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏、中国人民银行货币研究局研究员邹平座、碧桂园津冀区域总裁李晓明、中赫置地品牌总经理朱敏、金科股份华北区域营销品牌部总监李彦飞、雅居乐云南和海南区营销总监陶红睿、雅居乐云南和海南区市场总监关伟、信威集团公共事务总监林柏松等近二十位嘉宾出席本次私董会,会上各位嘉宾对于房企在金融化的大潮中如何突围与破局,进行了分析和探讨。

会上,新华房产事业部总经理侯敏首先致辞,他认为今年上半年房地产市场,尤其是北京市场、长三角、珠三角都是非常好的局面,下半年的市场到底怎么走,各个房企面临的情况也不一样。而当前房地产与金融的关系越来越深,地产金融化也是全行业比较关心的话题。

国家开发银行三局副局长谭聪结合当前中国的经济形势对房地产市场进行了分析,他认为地产本身是银行的重要投资领域。银行一方面是给地产商、开发商做贷款,另一方面是给购买者提供贷款。一手托两方,中间是和开发商做对接。这个结构就决定了银行在房地产开发与交易的整个流程中的重要角色地位。

中国人民银行货币研究局研究员邹平座通过对国际货币形势的分析研究,认为中国已成为世界超级金融体系,未来发展潜力巨大。中国金融资产总量现在达200万亿,美国才100万亿,已是世界上超级的金融体系,整个互联网金融也是全球第一,另外当前我国证券资产取得了较快发展。房地产和金融是交织在一起,未来,房地产的机遇也很大。

旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏提出“为什么房地产会出现金融化”这个问题,他认为房地产这个行业的货币占有量越来越大,从刚入行的一年销售额几千亿,到现在光住宅地产六万亿。货币量大,一定会对市场有影响。未来房地产趋势,第一是集中,第二是互联网介入,第三是风控的分化。

谈到风控,盛世神州基金董事长、博士张民耕最有发言权,张总认为收益与风险的权衡是房地产投资与管理的必修课。房地产行业的血脉里天生流着金融的血液,随着我国房地产市场逐渐成熟,金融市场的逐渐规范,房地产基金将极大促进中国房地产行业的健康发展。房地产金融化是一个收益与风险权衡的抉择,价值判断、价值挖掘和风险管控都需要谨慎与专业。

谈到如何把钱周转起来,碧桂园津冀区域总裁李晓明认为房企面对金融化要顺势而为。从区域来讲,首先是把钱用活,具有良好的资金周转能力。第二,还是要把真正的资产优质化,不要老沉淀。房企顺应金融化的事,金融这个大势是滚滚洪流,顺势而为的话:第一,希望能够找到更多、更便宜的钱。第二,能够给企业一些从政策层面上的支持。

长埔地产董事长孙林芳也认为在新常态下,地价和融资成本不断攀升,企业盘活资金的能力需要靠模式创新。结合当前房地产市场现状,他认为以下四个创新将是未来房企转型突围之路:土地的政策制度化创新,房产销售模式创新,金融模式创新,环保节能路径创新。所以房地产金融模式创新是转型突围之路。

作为具有几十年房地产开发和运营经验的百富投资董事长李长山则认为,从整体房地产市场投资环境看,供给侧改革的思路在持续,房地产投资的反弹要领先其他行业,此类投资也和房企近期资金回笼等态势有关系。此外营改增等政策、包括各地类似降低土地增值税预征率等政策,促使房地产企业投资成本降低。 谈到近年来海外投资的趋势,深耕美国地产多年的美国洛杉矶万图有限公司董事长认为目前中国排全球超高净值总人数的第二,中产阶级和超高净值财富阶层都正处于规模快速增长期的中国,已经成为全球财富的创造中心。而这些新富阶层更具有前瞻性和国际性的眼光,因此他认为未来海外地产的版图将会越做越大,空间广阔。

汇庚寅股权投资基金管理有限公司董事总经理胡玫也认为境外的地产投资还是非常有前景的。她说:我们虽然说基金比较小,但我们也做了一些尝试。发展空间还是很大的,不管是大基金还是小基金,都是可以走出去的。因为现在人民币的贬值是可以预期到的,整个市场是非常好的市场。

盘锦蓝湾/中融国控董事长、理事长路大艳从中小城市开发商的角度,谈了三四线城市面临去库存的压力,在提升自身产品质量的同时也向地产金融化方向转变。但他同时指出对于P2P、基金和众筹等也要谨慎,不盲目,做好充分的调查与了解,避免不必要的麻烦!

信威集团公共事务总监林柏松认为把握形势遵守规则是房地产转型的关键,跨界需要把握形势、遵守规则宝能想入主万科是跨界,互联网做P2P也是跨界,我们集团做养老地产也算是跨界,未来的跨界肯定很多,但是关键的在于把握好形势,遵守规则,并能利用规则,这是一个关键。

中赫置地品牌总监朱敏也对房地产市场金融化发表了自己的看法,中赫置地一直专注于重点城市核心区域的高端地产项目开发和管理的,其中“万柳书院”在中国豪宅市场上的销售业绩排名也是赫然在榜,他指出地产的优质项目越来越稀缺,银行和信托机构在选择优质项目的时候,考核也是越来越严谨,因此房地产开发商走金融化的前提还是要提升自身价值和品质。

雅居乐云南和海南区营销总监陶红睿认为房产向来与金融密不可分,金融能满足房产市场资金、投资等多样化需求,其他领域的资金想进入房产行业,金融化业务有很大潜力。

雅居乐云南和海南区市场总监关伟也对地产金融行业树立了信心,他表示公司现在有100个亿的资金在全国去拿地。今年上半年的大形势下,我们陆续在苏州、郑州都有拿地,前两天刚发布消息,我们是第一次进入北京,以入股的方式摘了一块比较小的地,因此,地产金融化的操作空间还是非常大的。

金科华北区域营销品牌部总监李彦飞对地产金融化的问题表明了自己的观点,他认为从企业角度看待金融化,更多是一种实用主义的眼光。回到企业自身来说,就是效率提升的问题,金融本身是资金流的问题,效率如何更高,资本就会更喜欢。好项目永远不缺钱。今天这样一个交流,实际上也是为了解决通路的问题。

新华房地新闻部主编吴海花在会上也认为资本为王的时代,房地产金融化是必然趋势,也是房地产行业健康发展的标志。在现阶段,住宅产品本身和金融产品相比,金融产品的重要性尚未引起业内的重视,但理应引起业内更高度的重视,因为其具有更重要的未来意义,开发商应投入更多精力和资源。

当今房地产行业进入白银时代,各大房企寻求转型之路,其中房地产金融化是一个整合资源扩充实力的明智之举。近年来也有很多国内开发商与大型金融机构合作的例子,房地产增资和持有银行的股权、进军保险尤其是寿险企业。另一方面金融机构主动和房企的合作,以平安为代表,在开发、交易和持有阶段都有介入:开发阶段和碧桂园的合作、交易阶段开发了平安好房平台、持有阶段发起了平安不动产基金。万达、万科也分别投资了保险、银行以及与光大安石、凯雷等金融机构合作。

因此总整个房地产市场的发展来看,房地产金融化是房企突围之路的敲门砖,也是房企未来持续发展的大势所趋。

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