叶维坚:多地调控政策加码 如何影响未来温州楼市?

2017年04月07日 来源:温州房产圈

新一轮调控潮再度来袭,据不完全统计,据2月28号以来,全国已有20几个城市启动限购或限购升级措施,在此背景下,温州楼市是否会受影响,又将呈现什么变化?

新一轮调控潮再度来袭,据不完全统计,据2月28号以来,全国已有20几个城市启动限购或限购升级措施,在此背景下,温州楼市是否会受影响,又将呈现什么变化?近日朗兆房产专业机构董事长叶维坚,来到《温州房产报道》房产会客厅,接受尹航的访问。

  

主持人:3月以来多地陆续发布楼市调控新政,20多个城市密集加码调控政策,在您看来这次调控为何再度升级?

嘉宾观点1:一线城市二线热点城市及周边县市房价飙升,投资需求旺盛,使得楼市调控再度升级,调控的重点是落实房子的居住属性。

叶维坚:应该说这一波调控是从去年10月份全面开始的,从一线城市开始像上海北京,再波及到二线热点城市,为什么会升级调控,由于这些地区房价飙升,然后冲刺着投资需求旺盛,所以特别是去年底的经济工作会议,以及三月份的人大会,我们主席提出,房子是用来住的,不是用来炒的,定调楼市要去投资去泡沫,这个态势从一线到二线热点城市,再扩大到三线城市,比如我们浙江,杭州限购了以后,嘉兴也限制了。所有限购到的城市,都有一个特征:房价涨幅都很高,投资需求旺盛。作为我们温州,回归到2011年以前,其实现在热点城市跟我们当时的情况有相似之处,所以我们国家政府,多出台一些限购限贷,特别是北京等一些区域,已经达到了认房又认贷,这个严厉的政策,已经恢复到史上最严厉的2011年像“新国八条”这么一个政策状态。

  

  为什么政策会一波接一波,实际上我们再回过头来,我们出台了一些政策后,不会在第一时间反应,比如我们在2011年出台了一些限购政策,还仍然有滞后性。房价还会再涨,所以还会有第二波,又限贷跟上去。

  政策加码了刚出台时,市场反应还会有一个过程,所以我们认为这个政策再加码的话,市场一定会有反应。当然这次调控与以往不一样的地方,以往是“一刀切”,这次是“分类调控,因城施策”“。所以有保有压,一些热点城市,房价上来,我们就打压,像温州一些三四线城市,还是比较平稳的,政策还是采取支持的方式。

  

主持人:在您看来,20几个城市加码调控政策,目的是为了抑制房价,在您看来,房价会稳定吗?

嘉宾观点2:多地楼市调控密度加码,势必能够遏制房价过快上涨的势头,但改变不了市场运行趋势。

  

叶维坚:我认为,毫无置疑,在以往几轮的调控当中,政府的调控力是到位的,不会是一步到位,只要是有调控,这个市场一定会被调控住,调不住就加码。这也解释了政策为什么会不断加码,因为这种调控政策,政府工具箱里还有很多,所以会达成,至于这个达成是短期的还是长期的,市场的运行趋势还是改变不了。我们从楼市的周期看,也就是市场的调控的周期看,是完全符合的,调到最后,市场调的走不动了,又会刺激一下,房价又会上来,如2014年调到谷底,到2015年,330政策出来了,去库存的政策出来了,那么全面支持拉动市场,拉动以后又过头了,现在又出台打压的政策。温州同样,如果温州房价反弹,成为热点城市,那么同样会迎来打压。

主持人:在这样的背景下,温州是否也会受到影响?温州楼市接下来是否也会有调控政策出台?

嘉宾观点3:浙江多地纷纷加入限购升级队伍,房企转战温州市场及大拆大整供应和需求的集中爆发,将推动楼市火爆,若控制不住楼市的稳定,政府将出台调控政策。

  

叶维坚:我们刚才说这一波的调控,它的特征与以往不同,“是因地制宜,因城施策”。那么温州,从去年的成交量看,涨了一倍,但是价格几乎没涨,没涨的原因,从我们的数据看涨了12%,去年供应的都是改善型居多,是结构性不同引起的房价涨,去年的温州的房价是稳定的。第二个,我们从二手房成交价格看,也很稳定。温州的市场很稳定,“量升价稳”,这是市场最好的体现,也是政府最愿意看到的结果。所以温州不存在政策调控的基础。存在政策调控的基础是房价无端的过快的上涨,然后是投资比例很高。普通老百姓都能感觉的到,经过了2011年下跌后,温州购房者心理很成熟,现在温州投资和投机购房者几乎没有。目前看,温州不存在政策打压的基础。

那么当然如果从浙江省看,限购的城市越来越多。温州现在成为全国性的的开发市场,房地产市场由三级构成,土地市场是房开公司和政府在博弈的市场。随着温州杭州嘉兴限购等等,台州现在市场比温州还要火热,如果台州投资多的话,也会被限购。温州作为不限购的城市,他的市场容量以及市场铁三角的地位,其他房开公司就会进来,可能炒热温州土地。土地涨了,会直接影响新房市场,可能会有投资的进来。特别是这次大拆大整释放出1800万方的量,如果货币安置率提高,刚需大量释放,直接拉动楼市,现在保利,大家等房企大鳄全来温州。一个是其他城市限购了,他们认为其他城市没有发挥余地,所以来温州了。另外一个是温州大拆大整需求的释放,这两个因素很可能会在2017年推动温州楼市的发展。这个我认为一定要控制一下,楼市的稳定才是一个长期的,才不会引来政策的打击。

后续:就在叶总接受电视台采访的当天,也就是3月24日,绿轴楼面价地王地块出让,吸引了了融创,保利,旭辉,杭州大家等国内房企大鳄,终由温州大发以总价106729万元竞得,楼面价24180.64元/㎡ (不包含安置房),溢价率 83.07 % 。3月29日宏地以 15078 元/㎡拿下200亩塘西组合,溢价率 80 %,地价赶上旁边香滨左岸的房价,梧田板块腾飞了! 这宗地块吸引了旭辉(上海旭登),华董(上海华望),标凡(保利), 杭州城建联合体(大家)等国内大鳄过来竞价。从绿轴地块开始,外来大鳄已经推出温州土拍市场的大门,到底是否有利于温州楼市健康运行?把各个板块的楼面价拉到了好几个档次,超出市场预期很多。

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