长三角热点城市商品住房库存告急 急需供给端发力

2017年04月09日 来源:21世纪经济报道

长三角热点城市商品住房库存告急,比如上海,戴德梁行数据显示,受政策及季节因素影响,一季度上海新建商品房住宅市场共成交129.98万平方米(10594套),同比下降68.69%(67.72%);其中2017年2月成交36.3万平方米,为近5年来单月历史

针对热点城市库存减少情况,相关部门已经发文从供给端进行相关指导。

4月6日,中国住房和城乡建设部官网发布了由住建部和中国国土资源部共同签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(简称“通知”)提到:各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应。

其中具体指出,消化周期在36个月以上的,应停止供地;消化周期在36-18个月的,要减少供地;消化周期在12-6个月的,要增加供地;消化周期在6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

研究院数据显示,截至2月底,全国70个重点城市中,至少有45个城市的库存消化周期在12个月以下(含12个月)。

其中南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下,必须显著增加供地。一线城市中,北京、上海、广州的平均去库存周期在6-12个月,深圳在12-18个月。同策咨询研究部总监张宏伟指出,上海、苏州、南京、杭州等地,尤其是一线城市,土地的实际供应无法突然增加,这就造成了这些地方一旦有土地出让就会遭遇房企争夺。因此急需在库存降低的城市加大土地供应。此外,土拍过程中竞自持、配建措施很有必要,如此可留下有运营能力的房企,而非造成房企拿高价地干扰整个市场。

持续热销

据“南京楼市”自媒体号统计,南京目前2.5万元/平方米以内楼盘,共39个,集中在江宁、江北、板桥、麒麟区。河西、城中区内,2.5万元/平方米以内楼盘已经绝迹,城东、城北、仙林等区域的2.5万元/平方米以内楼盘也正在绝迹。

库存减少的背后,是调控升级之下,南京楼市没有明显降温。当地房管局数据显示,3月27日至4月2日,南京多个楼盘集中开盘。经记者估算,其中6个项目售罄、3个项目去化90%以上,4个项目去化在59%以上。

南京网上房地产数据显示,截至4月4日晚24点,南京楼市清明小长假期间(4月2-4日)共认购商品住宅715套、成交803套。与去年清明小长假认购1374套、成交860套相比,认购下跌近50%,成交下降近6%。

这样的情况在长三角多地并不少见。比如上海,戴德梁行数据显示,受政策及季节因素影响,一季度上海新建商品房住宅市场共成交129.98万平方米(10594套),同比下降68.69%(67.72%);其中2017年2月成交36.3万平方米,为近5年来单月历史成交低。

戴德梁行指出,虽然上海楼市整体成交量下滑,但市场依旧供不应求。一季度新增供应103.37万平方米,与去年同期供应量104.68万平方米基本持平,其中78.0%的新增面积在外环以外;成交均价为47335元/平方米,环比2016年四季度上涨6.0%,同比上涨35.48%。

供给侧入手

《通知》下发第二天,南京土地市场网挂出2017年第二批预公告信息,共计划出让18幅地块。其中浦口、六合、江宁各5幅,河西、城南、城北各1幅,商品住宅类用地12幅、商业类用地6幅,用地总面积约99.78公顷。其中5幅为国土局2月底公布的计划今年上半年出让的地块。

据当地房管局统计,截至3月底,南京新房库存已跌破20000套;而在3月初,库存还有22814套;二手房市场近一个月持续上涨,很多板块二手房挂牌价已经超过新房价格。

杭州也有类似情况。房管局数据显示,截至3月31日,杭州九区显性库存为571.7万平方米,比2016年9月底的713.2万平方米下降了141.5万平方米,降幅19.8%。总库存方面,期间九区供应宅地建面410.2万平方米,商品住宅成交面积511万平方米,总库存下降了100.8万平方米,下降14.1%。

值得注意的是,去年9月30日开始各地陆续出台的调控政策主要从需求侧入手,且主要以“限”为主。而此次两部委文件则主要从供给侧入手。

业内人士称,通过对土地供应结构性的调整以及严防出现高价地等规定,将更有利于引导房地产商以及购房者对于市场的预期。

实际上,北京已经在加大土地供应。北京市规划国土委3月31日表示,一季度,北京已供应经营性用地约230公顷。其中商品住宅供地161公顷,是去年同期的6.2倍,是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。

今年一季度在楼市普遍降温的情况下,部分房企仍积极拿地。数据显示,2017年一季度,全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;各城市成交量均增长,其中二线城市同比增长19.0%,增幅大。

或许,正如张宏伟所言,拿地方式的改变,可一定程度上抑制高房价。比如上月太仓土拍历史上首次推出限价制度,每幅地块均设置网上竞价终止报价以及一次性报价高价,终地价控制在溢价率50%左右;此前,南京、合肥均采取网上竞价方式,同时配合熔断机制。

不过张宏伟认为,这更多是对市场预期的引导,短期内对市场改变不大。从供地角度来看,现阶段落地仍有阻力,因为一旦推出就易成为高价地,会削弱调控效果。

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